전세 에스크로 제도, 효과와 부작용 그리고 논쟁의 핵심은?

전세 에스크로 제도에 대해 알아보겠습니다. 전세 시장에서는 보증금 반환 문제와 갭투자 문제가 심각하게 대두되고 있습니다. 이를 해결하기 위해 전세보증금을 임대인이 아닌 금융기관에 예치하는 전세 에스크로 제도 도입이 거론되었습니다.

 

 

하지만 이 제도는 장단점이 있으며, 시장과 정부의 입장이 엇갈리고 있어 이 블로그에서는 전세 에스크로 제도가 무엇인지, 어떤 효과와 부작용이 있을지, 그리고 현재의 논쟁 상황은 어떤지 알아보겠습니다.

 

 

전세 에스크로 제도란 무엇인가?

 

전세 에스크로 제도란 전세 계약을 체결할 때 임차인이 임대인에게 지급하는 전세보증금을 에스크로 서비스 제공기관에 예치하고, 계약이 이행되지 않을 경우 임차인이 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 제도입니다.

 

에스크로(escrow)는 물품을 구매하는 사람이 일정의 돈을 은행에 예치 시켜놓는 형태로 중간에 은행이 돈을 잠시 보관하는 역할을 하는 것입니다. 전세 에스크로 제도는 보증금의 안전성을 확보하고, 갭투자를 차단하며, 부동산 시장의 신뢰도와 투명도를 높일 수 있는 방법으로 거론되었습니다.

 

 

전세 에스크로 제도의 효과와 부작용은 무엇인가?

 

전세 에스크로 제도의 효과 임차인은 보증금의 안전성을 확보할 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 횡령하거나 부도를 낸다면, 에스크로 서비스 제공기관에서 보증금을 돌려줍니다. 임대인은 보증금 운용에 대한 비난을 피할 수 있습니다.

 

보증금을 은행에 예치하면 이자를 받을 수 있으며, 이자율은 시장과 협의하여 결정할 수 있습니다. 부동산 시장의 신뢰도와 투명도가 높아집니다. 전세 계약 당사자들의 신원과 권리를 확인하고, 이중 계약 등의 사기를 방지할 수 있습니다.

 

(전세 에스크로 제도 도입의 원인을 제공했던 전세사기에 대한 정부 특별단속 중간결과)

- 전세사기 의심 1,322건 선별 / 분석 → 의심자 및 관련자 970명 수사 의뢰

 

[전세사기에 대한 정부 특별단속 결과]

 

 

전세 에스크로 제도의 부작용

 

수수료 부담이 증가합니다. 에스크로 서비스를 제공하는 기관은 예치하는 금액에 비례해서 수수료를 받습니다. 이는 임대인과 임차인 모두에게 부담이 될 수 있습니다.

 

전세 제도의 실효성이 떨어집니다. 임대인은 보증금을 일종의 무이자 대출처럼 활용하려는 목적이 큽니다. 만기 시점까지 전세금을 에스크로에 예치하는 것은 우리나라 전세 현실에 맞지 않습니다.

 

보증금 반환 문제를 완전히 해결하지 못합니다. 에스크로 예치 기간이 통상 전월세 거래가 완료된 것으로 인식되는 잔금 납입 시점이나 직후로 국한됩니다. 계약 단계에서 실제 소유주를 확인하거나 이중 계약을 방지할 수는 있지만, 보증금 반환까지 담보할 수는 없습니다.

 

전세 에스크로 제도의 도입 가능성과 논쟁 상황은?

 

 

전세 에스크로 제도의 도입 가능성은 현재 낮아 보입니다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 기자간담회에서 전세 제도 개편 방안 중 하나로 전세보증금의 에스크로 도입 방안을 검토한다고 언급하였습니다. 하지만 임대인들의 불만이 폭주하는 등 논란이 커지자, 도입 계획이 없다고 말을 바꿨습니다.

 

가장 극단적으로는 전세 에스크로까지 말하는 사람이 있다는 뜻으로 당시 언급한 것이며, 보증금 전액을 금융기관에 맡기는 것은 사실상 전세를 하지 말라는 것이나 다름없다고 언급하였습니다. 시장에서는 원 장관의 발언을 전세제도 무력화 조치라고 받아들였습니다.

 

에스크로 도입 시 신탁사나 보증기관에 보증금을 맡겨 집주인은 이자에 해당하는 수익 정도만 얻는데, 이는 곧 전세 제도에 대한 실효성을 무너뜨릴 수 있다는 것입니다. 임대인들의 반발은 물론, 세입자들 사이에서도 전세가 사라지면 월세로 밀려나 주거 부담이 커질 수 있단 우려가 제기되었습니다.

 

전문가들 사이에서도 실효성을 담보할 만한 수준에서 보증금 일부를 제한적으로 예치하는 것은 검토될 수 있지만, 그 이상은 쉽지 않을 것이라는 견해가 나왔습니다.

 

마치며...

 

전세 시장에서는 보증금 반환 문제와 갭투자 문제가 심각하게 대두되고 있습니다. 이를 해결하기 위해 전세보증금을 임대인이 아닌 금융기관에 예치하는 전세 에스크로 제도의 도입이 제안되었습니다.

 

하지만 이 제도는 장단점이 있으며, 시장과 정부의 입장이 엇갈리고 있습니다. 전세 에스크로 제도가 무엇인지, 어떤 효과와 부작용이 있을지, 그리고 현재의 논쟁 상황은 어떤지 알아보았습니다.