계약갱신청구권 이해와 활용, 부동산 계약 성공 비결

 

 

계약갱신청구권이란 무엇이고, 어떻게 활용할 수 있으며, 부동산 계약을 성공적으로 하기 위한 비결은 무엇일까요? 이러한 질문에 대한 답을 찾아보기 위해, 아래와 같이 글을 작성해 보았으니 관심 있으신 분들은 읽어보세요.

 

 

 

 

 

1. 계약갱신청구권의 기본 개념과 이해하기

 

기본개념

1) 계약갱신청구권이란 임차인이 임대인에게 요구함으로써 발생하는 권리로, 임차인은 계약만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

 

2) 이는 주택임대차보호법에서 규정한 임차인의 권리로서, 임차인은 현행 2년에서 4년 (2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되었습니다. 이러한 규정은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 것으로, 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

3) 전월세 상한제는 임대료 증액시 5%의 상한으로 제한된다는 것을 의미하며, 이는 임차인의 부담을 줄이기 위한 목적이 있습니다.

 

 

계약갱신청구권 이해하기

계약갱신청구권은 소급 적용되므로 2020년 7월 31일 이후에 체결된 계약뿐만 아니라 그 이전에 체결되어 존속 중인 임대차의 세입자도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

다만, 2020년 7월 31일 이전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자와 임대차계약을 체결한 경우, 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

 

 

 

주택임대차보호법 실용사례 Q&A.hwpx

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2. 계약갱신청구권의 원리와 적용 범위

 

계약갱신청구권의 원리

1) 재산권보다 인간의 존엄성과 생활 안정을 우선시하는 사회적 정의의 실현을 위한 것입니다. 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가지고 있지만, 임대인은 정당한 사유가 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

 

2) 정당한 사유란 임대인이나 그 직계존속·비속이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우, 임차인이 임대료를 연체하거나 임대차 계약을 위반한 경우, 목적 주택이 허물어질 우려가 있는 경우 등을 말합니다.

 

 

계약갱신청구권의 적용 범위

1) 주택임대차에 한정되며, 상가임대차에는 적용되지 않습니다. 또한, 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

2) 갱신청구권을 행사할 때는 직접 만나서 얘기할 수도 있고, 전화, 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등으로 할 수도 있지만, 추후 분쟁을 대비하여 증거를 남기는 것이 좋습니다.

 

3. 계약갱신청구권 주요 사례 및 판례 분석

 

계약갱신청구권은 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 제도이지만, 그와 관련하여 다양한 사례와 판례가 발생하고 있습니다.

 

세입자가 있는 집을 매도할 경우

새로운 집주인이 그 권리를 승계하여 실거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔습니다.

 

이는 그동안 세입자가 있는 상황에서 집을 매도하려면 만기 6개월 전에 등기부등본상 새 집주인이 등재되어야 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 권리가 있는 것으로 해석하고, 실제 현장에서는 그렇게 안내했는데 이제는 기간과 무관하다는 뜻입니다.

 

 

임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후에 중도 해지할 경우

1) 이 경우에는 재판부의 판단이 엇갈리고 있습니다. 일부 판례에서는 계약갱신청구권을 행사한 후에 중도 해지하는 것은 계약갱신청구권의 본질과 모순된다고 보아 중도 해지를 인정하지 않았습니다.

 

2) 반면 다른 판례에서는 계약갱신청구권을 행사한 후에도 중도 해지할 수 있다고 보아 중도 해지를 인정하였습니다.

 

이러한 판례들은 계약갱신청구권의 성질과 목적, 임차인의 의사 표시의 성격과 효과 등에 대해 다른 해석을 하고 있으므로, 앞으로 법률 개정이나 대법원의 판례 지침이 필요할 것으로 보입니다.

 

4. 계약갱신청구권 유의사항

 

계약갱신청구권은 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도이지만, 그와 관련하여 유의해야 할 사항이 있습니다.

 

계약갱신청구권을 행사할 때는 반드시 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다.

1) 서면으로 통지하지 않으면, 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 간주됩니다. 또한, 계약갱신청구권을 행사할 때는 임대료를 증액할 수 있는지 여부와 증액율을 잘 확인해야 합니다.

 

2) 임대료 증액은 전월세 상한제에 따라 5%로 제한되지만, 임차인과 임대인이 합의하면 그 이상으로 증액할 수 있습니다. 만약 임차인이 임대료 증액에 동의하지 않으면, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

임대인은 계약갱신청구권을 거절할 경우에는 반드시 정당한 사유를 밝혀야 합니다.

1) 그 사유가 실제로 존재하는지 증명할 수 있어야 합니다. 만약 정당한 사유가 없거나 증명할 수 없으면, 임차인은 법원에 소송을 제기하여 계약갱신을 인정받을 수 있습니다.

 

2) 또한, 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 경우에는 반드시 서면으로 통지해야 하며, 그 기간은 1개월 이내로 제한됩니다. 서면으로 통지하지 않거나 기간을 초과하면, 계약갱신청구권을 거절하지 않은 것으로 간주됩니다.

 

마치며..

 

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에서 규정한 임차인의 권리로서, 임차인은 현재 2년에서 4년 (2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되었습니다. 이러한 규정은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 것으로, 임대인은 정당한 사유가 없이는 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

 

계약갱신청구권을 행사하거나 거절할 때는 서면으로 통지하고, 임대료 증액에 대한 합의를 잘 확인해야 합니다. 또한, 계약갱신청구권과 관련하여 다양한 사례와 판례가 발생하고 있으므로, 임차인과 임대인 모두 법률적으로 유의해야 합니다.